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□黄志杰□ 给未来的一封信

【讲述一个真实的中国】

 
 
 

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“地王”真实收益链  

2009-09-07 14:22:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“地王”真实收益链


2009-9 《瞭望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道

“地王”真实收益链 - 黄志杰 - □ 给未来的一封信□黄志杰

2009年上半年,“抢地王是因为有钱”,2009年下半年,“抢地王是因为需要拿着这个地王,给投资者讲一个好的故事,才能圈到钱”

“2007年,我在中部一个省会城市拍了一块50多亩的地王,换算成楼板价是每平方米7800元,这已经接近当时保利在深圳金沙洲拿下的两块‘地王’的楼板价了,从账面上看,盈利简直就是不可能的。但事实是,这块地拍下来,我就净赚了几千万。”

回忆起迄今为止拿到的唯一一个“地王”,上海一家中型房地产企业的董事长王城(化名)总是兴致盎然。

在“地王”拍下来之前一年,王城还在同一区域拿到了300多亩地,当时的楼板价只有每平方米4000元左右,“地王出来后,找评估公司重新评估,以新地王的价格为参照,你说我赚了多少?”谈及此,他一脸骄傲。

戴上“地王”帽子之后,这家在上海并不十分有名的企业,在这个中部省份的房地产业界声名大噪,“再到下面的二三线城市去拿地,当地政府接待的时候,开场白都是‘欢迎地王’。”王城说,几乎就是这个“地王”,帮他打开了一个省的局面。

2007年起,王城所在公司的业务重心向这个省份转移。

拿到地王的好处,还远不止于此。王城说,“地王”的产生,与其说是开发商间激烈竞争的结果,倒不如说这场竞争本身,就是一场开发商的集体狂欢。

“一人得道,鸡犬升天”

“在房价的一轮轮上涨中,‘地王’功不可没,”美联物业上海区副总经理丁伟对本刊记者说。

2009年7月23日,金地集团以每平方米14495元的楼板价拿下上海赵巷地王,随后,7月最后一周,上海郊区房价全面上涨,涨幅远高于中心城区。其中,松江区、崇明县成交均价分别上涨14.32%和33.76%;嘉定区首次突破万元大关;金山区的成交均价上涨了90.38%,成交量则大涨64.52%。  

“和赵巷板块情况类似的宝山罗店板块,年初成交均价在每平方米7000元上下,在地王的刺激下,迅速涨到了每平方米14000元。”易居中国分析师薛建说,这样“一人得道,鸡犬升天”的情况,在2007年的那波“地王潮”中,也屡见不鲜。

所以,在“地王”的投标中,“落到谁的手里并不重要,开发商所要做的是尽可能抬高其价格。”黄耀华(化名)曾在上海一家国有房地产企业担任数年高管,目前,他自己开了一家投资公司,为房地产企业提供融资、咨询服务。

“在新开发区域的地王出现过程中,‘搭便车’很普遍。”黄耀华告诉本刊记者,“一般来说,之前已有几家大的开发商拿下大片土地的板块,地王最容易产生,因为大开发商的进入等于是板块潜力的保证。”正因如此,很多大开发商也会参加竞标,但他们只是制造一个火热的气氛,推动价格向他们的期望值飙升而已。”

以金地拿下“地王”的赵巷板块为例。该板块的8号地块,曾经在2007被来自重庆的龙湖地产以15.5亿元的高价拍得,当时折合楼板价是每平方米10672元。除了龙湖,中海、绿地、中企、凯迪、恒联、中祥等大型开发商,在赵巷也早有地块。

金地拿下“地王”后,赵巷双拼洋房别墅均价已达25000元,相邻徐泾的独幢别墅价值上升至每平方米40000元,一举改变了赵巷没有豪宅的历史。

拿到“地王”的企业一般分为几类,一种就是王城这样的企业,刚刚进入新市场,想立威;另一种则是需要运用“地王”题材的企业——上市公司需要以地王的概念融资,没有上市的公司,如果想引入战略投资,地王也是不可欠缺的;还有一种,是已经在该板块有大片土地的企业,“有时候碰到同行,开玩笑说,这次没谁要拿地王,这一块就你地最多,你就拿着吧。”

还有一种情况,那就是几家企业真的非常看好市场,觉得拿下地王就等于捧到了聚宝盆,黄耀华说,这样的情况,他看到过两次,一次是在2007年,“那时楼市疯涨,拿到地就是钱,大家真的是在抢”;第二次则是2009年上半年。

但同样表象的背后,却有完全不同的原因。

拿到地王才能给投资者讲个好故事

两波“地王”潮最大的不同在于:2007年,拿下地王的多为港资和内地民企;而2009年的地王,却大多落入国企手中。

国企在融资上的优势,被普遍认为是造成这种局面的重要原因。

根据国家统计局公布的数据,2009年上半年房地产开发企业资金来源中,国内贷款为5381亿元,同比增长32.6%;再加上个人按揭贷款2829亿元,增长63.1%,总量已经超过8000亿元。

中国不动产研究中心的一份报告则明言,国企不但自有资金雄厚,而且在获得信贷、政府帮助以及其他各种有助于降低成本的方面有着其他企业无法比拟的优势。所以,国企不惜重金拿地,其实更多的是“当前流动性充裕、信贷规模扩张的产物”。

但国企频繁拿下“地王”,另一个不可忽视的原因是,在2007年拿地潮中活跃的港资企业和内地民营房地产企业的“退让”。

“从目前的地王价格来看,开发商利润有限。”新加坡红木集团总经理张永河告诉《瞭望东方周刊》,与国企的高歌猛进相反,港资和内地民企依然“战战兢兢”。

因为心态不同,张永河说,2009年上半年国企拿地王,就好像是“一个大百货公司,开了一家奢侈品店,赚不赚钱其实不重要,关键在于提升这个百货公司的档次,对于那些房地产业并非主业的国企尤其如此”。但对于资金实力有限的港资和民企来说,“年头不好的时候,我们可不敢随便开店,因为我们是靠这个店吃饭的。”

但在2009年下半年,蛰伏的港资企业和内地民企,不会再甘于让国企独霸。因为在地王所带来的隐性收入中,资本市场的收益才是最大的一块。

2007年的那波拿地潮中,大批开发商一边竞拍地王,一边排着队去香港上市,不仅造就了碧桂园市值千亿的神话,更造就了拿地王—上市圈钱—增发新股—发债或者引入投行资金—再拿地王—刺激股价抬高股价——再圈钱的“地王圈钱模式”。

从2009年6月开始,历史似乎又在重演。

6月,金地的第四次定向增发获得了证监会的批准,再次股权融资41亿元。随后,就有了上海赵巷新地王。

7月1日,北京广渠路15号的地王产生,就在这一周,A股房地产板块的资金净流入达32.52亿元,房地产指数上涨14.06%,房地产股票周平均涨幅超过10%。

按照天相投顾提供的数据,2009年1~7月,房地产业的融资规模总量已达313亿元,为A股各行业之首,此外,还有5家个股在6月份公布了定向增发方案。

已经上市的地产企业圈钱之后拼命拿地,准备上市的企业也要拼命拿地,为上市后作准备。张永河说,在这样的背景下,“地王”对这两种企业都是最好的题材。

“对资本市场来说,大家只是要一个地王的说法,很少有人关注其真实情况,因为,现在拿一个地王,等到最终结算,体现在资本市场的时候,最快也要5年之后,可是,你现在还记得,2004年有哪些地王吗?”

就在不久前举行的博鳌房地产论坛上,瑞银集团投资银行亚洲区主席蔡洪平还透露,在之前的3周里,向香港联交所递交上市申请的内地房企已经达到12家。“上半年在香港资本市场投资中国房地产的资金达到40亿美元,市盈率由4倍左右提升至目前的15~20倍,甚至25倍。”

摩根大通中国投资银行副主席龚方雄也公开表示,2009年上半年,中国房地产在海外融资已经有几十亿美元,下半年更多。整个加起来全年可能会超过100亿美元。

业内一个主流的说法是,在本次IPO重启后,已经有超过20家房地产企业计划在A股和H股上市,募集资金规模将超过1000亿元。

“所谓开发商,其实就是卖房子的工厂,如果没有地,那还叫什么开发商呢?如果没有地王,那怎么才能吸引很多人来买你的股票呢?”张永河说,2009年上半年,“抢地王是因为有钱”,2009年下半年,“抢地王是因为需要拿着这个地王,给投资者讲一个好的故事,才能圈到钱。”

地王地块将被跟踪监管

无论“地王”的名头能给企业带来多少潜在收益,一个无法回避的问题是,这些潜在收益的基础是“地王”自身必须能够“赚钱”。

从现有数据看,2009年的楼市反弹似乎并不能长久,就上海市场来看,7月,颓势已现。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉本刊,7月一手商品住宅成交量比6月低近10%,二手住宅成交量跌幅更大,上海楼市7个月来首次出现成交量环比下跌。

从全国的角度看,7月一线城市成交量环比下滑,8月继续下滑,房价涨速也会随之放缓。杨红旭说:“7月份全国房价堪称处于夏天,但热度明显低于2007年夏天。”

目前,一些重点城市的投资投机需求也在萎缩,“只要保八任务能够基本完成,2009年第四季度,针对房价的政策调控肯定会出台,2009年底或者2010年初,全国房价有可能出现滞涨,甚至小幅回落。”

   政策层面,对“地王”不利的消息也陆续传来。

   2009年6月,银监会发布《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,收紧二套房贷,楼市成交量应声而落。

7月,国土资源部公开了一份调查报告,称在全国抽样的105个城市620个房地产开发项目中,大多数地价占房价比例在15%~30%之间,平均为23.2%,在30%以下的约占78%。言下之意,是指目前正热的“地王”潮,并不影响对房地产业暴利的判断,也就是说,房价调控的空间依然存在。

8月4日,国家统计局发文,特意提到当前很多纺织企业、制药企业等高价拿地杀入房地产行业时,产业结构及经济的可持续发展令人担忧。业内一个普遍的看法是,这是对一些以房地产业为副业,但此次大手笔拿地的国企发出风险预警。

国土资源部也宣布,将对全国主要城市的地王地块进行跟踪。据上海当地媒体报道,国土部内部权威人士透露,国土部门将对“地王”的开发进行全程监管,包括从合同签订到开工竣工期间的各个环节,“要从头查到尾,监管到底”。

也就是说,在地王纷纷出现的时候,楼市的基本环境却在朝相反方向发展。与此同时,2007年的“地王”中,闲置甚至被直接“割肉”的也并不少见。

2009年4月,绿城集团发布公告称:绿城与海港企业(0051. HK)订立了一个资产换购协议,提到以12.302亿元的价格,向海港企业出售其上海新江湾地块100%的股权。

这个地块,正是2007年6月绿城以12.6亿元拍来的地王。不算利息损失,绿城在这个“地王”上的差价损失就达3000万。

在新江湾城折戟的并不仅仅是绿城一家。

2007年,在绿城拿下新江湾城D1地块的“地王”之后,铁狮门以67.517亿元的高价拿下新江湾城F地块,随后新加坡仁恒地产以13.01亿元拿下新江湾城D3地块,新江湾的楼面价最终突破20000元/平方米。

但按照上海本地一些地产研究机构公开的数据,2009年7月,新江湾城板块的在售房源均价,每平方米只有16000~17500元左右。

而且,按照现有规划,当地还将建造大批经济适用房。2009年2月24日,城投控股(600649.SH)发布公告,获取位于新江湾城B3-01地块的经济适用房项目用地用于开发。土地性质为划拨居住用地,一级开发成本约为1500元/平方米,总建筑面积为17万平方米。 ■

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